深圳的有钱人都在哪？南山？粤海街道办？

解密：深圳城中村的11大家族与3万亿资产……
本文转载自微信公众号：深圳客（ID：szhenke）

3万亿是什么概念？深圳2019年GDP总量将近2.7万亿，也就是说，2019一整年所有深圳人创造的财富抵不上原住民资产的总和。

血缘和地缘是深圳最早开荒拓土的基础，在漫长的历史长河中，不同姓氏的人陆续在这里扎根，今天的深圳城中村内，仍然能看到64个家族的身影。在64个家族中，最有影响力的十一大家族成立了391条村，今天在深圳的后裔多达24万人，总资产市值超过万亿。

深圳有多少原住民？

据《深圳城中村资源大全》一条村一条村地反复统计，深圳原住民总人数约为56万人，尽管深圳没有农村，但原住民仍然保留着“村籍”，村籍比户籍重要的多，村籍决定了谁可以作为公司股东。

城中村的财富和社会财富分布一样，收入差距巨大，有的村富可敌国，有的村濒临破产。

比如怀德市值有1000亿，每个股民分到2.5亿元。大冲旧改后每股年分红50余万。时至今日，大冲旧改还有一户业主拒不签字，开发商给他留了4000多平米的物业，价值5个亿。

与此形成极端反差的是，全市超过30家股份合作公司几乎濒临破产，账上没一分钱，某些公司反而欠了数千万甚至上亿贷款。某村长老泪纵横，苦不堪言：“咱们公司倒退了30年，还不如改革开放前——至少当时没有债务！”

01
财富何处来？

深圳在建立经济特区前，是地地道道的农村，或者叫地地道道的渔村。原住民们居住在近海处，靠捕鱼耕地为生，深圳这座城市，就是建在他们世代居住的土地上。

蛇口水湾村被称作“改革开放第一村”。为了支持蛇口工业区的发展，当地的村民贡献出自己的土地和蚝田。从2.14平方公里到13.2平方公里，蛇口的不断“长大”一靠开山填海，二靠向当地村民征地。

没有了土地的收入来源，村民靠自己的积蓄和征地赔偿款盖起了小楼，并出租给外来的新移民，由此开始城中村慢慢形成。

八十年代中期，大量年轻人涌入蛇口，为了解决这些人的住宿问题，招商局开始移山填海，兴建住宅区。虽然住宅区面积增幅巨大，但依然无法填满人口增长带来的住房需求缺口，城中村便成为外来人口的安身之地。

万科董事长郁亮曾说过，没有睡过城中村，就不能成为深圳第一代的建设者。

1992年《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》发布，特区内原农民一次性转变户籍。2004年，宝安龙岗城市化改制完成，深圳成为全国第一个没有农村的城市。

此间十余年，集中建房遍地开花，楼就像雨后春笋般冒出了头。

当然真正让城中村成为航母的原因是不断上涨的房价。2000年到2020年，20年间深圳的平均房价涨了14倍。很多城中村原住民的家中或出租屋门口，供奉着土地神，两侧的对联上写着“土可生财，地能出金”。

2019年，曾经深圳最大的城中村白石洲启动拆迁工程，此时白石洲旁边华侨城的房价每平米超过10万。旧改签约开始后，一条“白石洲拆出1878个亿万富翁”的消息在网上疯传，没人关心住在白石洲里的15万深圳人何去何从，漂泊的人仍在漂泊。

“来了就是深圳人”，这是深圳最出名的口号，而真正让这口号落地的，是深圳的城中村。

这些夹杂在繁华的高楼大厦中间，独自热闹的城中村，如同自然中的湿地，为城市极度紧张的外部环境做出疏解，也为众多外来的年轻人提供了落脚之地，今天的深圳，有超过一半人住在城中村。

02
有了钱，怎么用？

由于城中村的经济组织仍然以集体经济为主，原住民的财富和集体利益牢牢地绑定在一起，股份公司如何发展，如何实现财富增值成为原住民面临的新难题。

不同的股份合作公司结合各自特点，一直在探索多种经营模式。

一些公司的对外投资让人吃惊不已。

但大雾当道，也有一些探路者迷失了。某村收购一家国有基金公司，不到一年5000万元打了水漂；某区股份合作公司集合25个亿，以结构化存款存入包商银行，连本金也损失2.5亿。

从深圳10个区来看，一母生九子，九子各不同。每个区至少有2-3家股份公司正以前所未有的玩法，加速转型升级。

03
一个难解的结

1992年，深圳成立了第一家社区股份合作公司，经过两轮城市化农转非后，所有的农村集体经济都已“股份公司”的名义发展。

股份公司通过其集体的土地开展建设，办厂房、搞物业、做租赁、拆迁征收、甚至卖地卖指标来获得收益，再把这部分收益分给“股东”。

然而股份公司模式的探索，绝非一帆风顺。历史遗留土地物业，是村民和股份合作公司发展的第一道拦路索。300万平米公里合法外用地如何“洗白”，将考验各方博弈的智慧。

除了土地外，四大挑战如何应对，钱如何分好，使命愿景如何构建，各类问题交缠在一起，成为一个“难解的结”。

04
“仍然在病中”

30万苦苦在生存线上挣扎，宁肯挨枪子也要逃港的农民，摇身成为身家千万、坐地收租的“有产阶层”，很难想象，这一切几乎发生在一夜之间。

回顾最近40年中国农村的变迁，深圳的农村毫无疑问是最成功的。所受痛苦最少，花费力气最小，时间最短，取得了最大的收益。

但这样成功和赢得彩票头奖一样，危险总是和喜悦相伴。

不少人完全不知道这种改变意味着什么，只知道每天没有事干，也不用干，而钱却滚滚来。一些原住民失去了工作的动力，村里为他们安排工作，给比外来人高得多的工资，还是不愿意去。最可怕的是下一代不愿意去读书。为了避免一个富裕但是新的文盲阶层出现，有些村甚至强制把下一代送到学校，拿钱供他们上学。

一夜暴富背后，一代人恐怕都要付出代价。

今天的城中村改造，人们往往关注原住民拿到多少补偿，很少关注他们的内心世界。这个相对封闭的群体，他们中的大部分虽然生活在深圳，其实仍然很难走出当地的圈子，对城市生活的那套规则不熟悉，不适应。

他们和新移民生活在一个城市，却被一座看不见的墙隔开。

05
不被提及的一页

深圳的历史不止40年，深圳历来就是一个迁徙之地，在原住民的血与泪中，藏着深圳改革开放前的历史沉浮。

先民们迁入深圳，为了避难和讨生活。

建国后，中英交恶封锁边界，由于两地的生活差距，大量人口外逃香港。

“很多逃港的人惨死在海滩上，或被枪打死，或淹没在海水中。他们的尸体，他们的血，就是邓小平说的‘不改革，就是死路一条’。”一位深圳学者如此讲述。

逃港的人不为别的，只为了一个目的——活下去。

1979年春节，安徽大雪，淮河两岸，村庄凋敝。

18位农民冒死按下红手印，不久后，包产到户一事震惊海内外，凤阳县小岗村成为中国改革开放中的一块丰碑。

包产到户解决了农民温饱，虽具历史意义，但仍不是改革，更不是开放。

真正意义上的改革开放，还要从深圳说起。1979年深圳通过“三来一补”引进外资，村民贡献出自己的土地，让工厂得以落地；在产业化和基地化后，1982年深圳成立股份合作公司，农民也可以成为股东。

这些今天看起来无比寻常的政策，在当时每一项都是惊天动地。

除了政府和集体改革外，原住民出于生存需要也进行着民间的实践。有村民去香港买泥头车运输建筑材料，有村民用《过境耕作证》在港深倒卖商品。他们冒着蹲大牢的风险，推动着市场化的商品经济。

数年前，莲塘村86岁的老书记万仲英，嘶哑着对作家陈宏说：“中国改革开放应该给深圳56万原住民立一块碑啊！当年，哪一条路不是冒着杀头、撤职、蹲大狱的生死危险杀出来的？”

万老眼泪吧嗒吧嗒地流：“我都80多了，再拖几年我们这些老人都死光了，你花再多的钱也抢救不回历史！”

过去40年，深圳的城市化发展堪称是世界奇迹，城市化的背后是对城中村的不断挤压与改造，也许有一天，这座城市的新移民走在深南大道两侧，不会再见到和高楼相依相偎的城中村。

深南大道是深圳的一张名片，它像电影胶卷一样，一帧一帧的定格了城市的经典，很多人惊讶于它的长度和宽度。但人们不知道是，最早的深南大道只有2公里，宽度仅够两辆卡车对开，那是原住民用铁锹和锄头，一寸一寸挖出来的。
本文授权转载自深圳客（ID：szhenke）深圳主义根据地。

中国目前房地产市值65万亿美元，美国+日本+欧盟(27国)房地产市值权60万亿美元

2020年深圳房地产总值大概151万亿人民币，可以买下半个美国
传闻表示，“深圳房屋总市值151.5万亿人民币”，美国住房总市值则为36万亿美元（234万亿人民币）
有人统计，将深圳所有房屋按市值卖掉，可以买下半个美国。美国股市市值大概在31.3万亿美元，按汇率，1美元=6.4765人民币，折合人民币203万亿人民币。


按照房产专家预测，深圳房价目前还有极大的上涨空间，未来深圳房价可以达到30万/㎡以上。届时，一个深圳房价市值，超过整个美国市值还有余。
2021年深圳楼市1月第二周数据出炉，其中：
一、深圳楼市二手房挂牌价从56357元变为56973元，本周上涨616元，涨幅明显。
二、深圳楼市近三周在售二手房数量为37714套，35976套，35594套，持续减少。
三、深圳楼市近三周90天内二手房成交量为3705套，3848套，4039套，持续增加。

中国的房地产市值，等于美国+英国+德国+法国
一篇关于国内房产市值的报告，在那篇报告当中有三个部分，彭叔觉得值得大家一看：
一、我们国内2020年的时候，我们的全国房产市值已经正式突破了400万亿，达到了417.9万亿元，和2020年国内的GDP比值正式达到了413.7%，突破了日本当年房价泡沫破裂时的391%，并且我们国内的房地产市值，等于美国+英国+德国+法国。

看到了这些，大家对国内的房地产有没有一种全新的感觉？彭叔看到这些数据的时候，第一个感觉就是国内这些年为了不让房地产泡沫破裂，真的是做出了很多的努力，想想这么大的一艘巨轮，行驶了这么久，还没出事，真是太不容易了。

很多房产专家说要算人均，如果算了人均住房市值的话，那么我们的人均住房市值就没有这四个国家起来多了，我们国内房地产不存在泡沫。但是彭叔认为，如果我们按人均计算住房市值的话，那么再把我们的人均可支配收入和这四个国家的人均可支配收入一对比，大家想想这里面的差距会不会更大？

我们国内房地产存在巨大的泡沫，这一点是无可争议的，连郭都多次表态，房地产存在巨大泡沫，再加上现在的这些硬邦邦的数据，这个时候再说房地产没有泡沫，就真的有些自欺欺人了。

这些年为什么高层不断的打压楼市，控制房价涨幅，尤其是从2019年开始，就是因为高层知道了国内房地产泡沫越来越大，再让房地产这么肆意发展下去的话，这个泡沫早晚要破，更别说现在的房地产行业之中还诞生了最恐怖的寄生虫，就是炒房客。这些炒房客就像附身在房地产上的一个毒瘤，长在身上，尽管用了药物去各种治疗，压制了这个毒瘤的生长，但是因为这个毒瘤还长在身上，所以一有时间，这个毒瘤就快速爆发。为什么说炒房客是房地产行业中的毒瘤寄生虫，因为炒房客本身只能依附在房地产这个行业之中生存，没有了房地产，炒房客就完了，举个最简单的例子，当一个小区里面超过了30%都是炒房客的时候，这个小区里面一般就要完了，其他的炒房客看到这种小区也不敢进来了，就是因为这个小区炒房客太多，已经把这个小区的价值榨干了，再进去也没意义了。大家看这些炒房客的行为，和那种寄生虫有多像，他们依附于房地产之中，靠吸取房地产的利润为生。

彭叔就说一个最简单的，2021年之后，我们国内的房地产和GDP的比值还要继续扩大，因为今年房价是明摆着的，上半年那么多城市房价都涨了，下半年就算回调，也很难回调到去年的价格，而今年社会上的经济情况大家也都看到了眼里，房价在上涨，收入没有涨，所以今年的GDP比值肯定比去年还要高。

房地产存在泡沫，但是这个泡沫什么时候会爆，谁也不知道。

二、国内城市的住房市值高达391.2万亿元，农村住房市值仅为26.7万亿元，两者分别占比国内住房市值的93.6%和6.4%。

大家知道这意味着什么吗？这说明房产已经成为拉大国内贫富差距最大的资产了，大家看下人均的住房市值，那么就会更明显，国内2020年普查数据显示，目前城市人口为90166万人，农村人口为50979万人，那么平均下来，城市人口的住房市值为43.38万元，而农村人口的住房市值为5.23万人，城市人口的住房市值是农村人口的8.29倍。

大家想想，共同富裕是什么？说好的农村人也要富裕起来，但现在农村人的住房市值才只有城市人口的8分之一都不到，而且现在城市房价还在上涨，不光是一二线城市，连那些三四五六线城市房价都已经不低了，那么说好了要共同富裕，城市人和农村人之间这么大的财产差距该怎么办？

以后国内想要解决这个问题，只有两个办法，要么把城市的房价给压低，要么就是把农村的房价给抬高。否则光靠工资收入，大家觉得农村人能赶上这八倍多的差距吗？

为什么彭叔认为以后农村肯定是比较富裕，而且劝大家如果是农村的户口，最好不要抛弃。因为大家想想，如果国内真的要搞共同富裕，那么解决这种贫富差距最好的办法，就是想办法降低或者压制住城市的房产市值，同时想办法增加农村人的资产，这个不一定是房产，土地、林地等都有可能，这样下来，两者之间的贫富差距才会缩小。

三、国内的楼市还真的有刚需购房者吗？

其实现在大家对刚需已经真的模糊不清了，分不清楚这个人到底买房是刚需，还是投资。如果说在过去的时候，也就在2016年之前，那个时候的楼市还存在真正的刚需，也就是买房不看房价涨跌的，只为了自己实际使用的人还大量存在的话，那么在2016年到2019年这一轮全国房价大涨之后，真正的刚需已经很少都能看到了。大家可以仔细回忆一下，在2016年之前，大家买房前有多少人是指望买房后房价上涨的，那个时期，大家买房最大的愿望就是为了自己住，可是现在，除非那种非常有钱的人，大部分人买房前都要看这个房子以后房价能不能涨。就像有一个粉丝说的一样，买了这个房子之后，只要房价上涨，哪怕这个房价质量垃圾，去维权的时候都是笑着的，如果房价下跌了，哪怕这个房子自己再喜欢，住在里面也不开心。当人有了这种思想的时候，刚需还真的存在吗？

深圳就是一个最典型的例子，2020年深圳的二手房成交量从8千套冲到了1万3千套，而现在却只有了2500套左右，大家想想，这一年中深圳难道没有外来人口吗？难道没有要结婚、孩子上学的人吗？为什么成交量跌的这么惨。核心就是去年深圳房价上涨，今年不涨了，于是刚需都没有了。

现在大家这种心态之下，后果就是导致国内的房地产泡沫非常难消除，因为当大家都买房的时候，那就是房价上涨的时候，房价一涨，泡沫就更大了，而房价不涨去泡沫的时候，都别说下跌了，就不涨了，国内的房子就卖不动了，房子卖不动，房企就要凉凉，房企凉凉了，房地产泡沫也就硬着陆了。那么现在的楼市调控就成了既不能让楼市冷下来，又不能让楼市太热，真的非常非常难。

现在彭叔给大家回顾一下这篇文章的内容：

一、国内房价绝对存在泡沫，而炒房客是房价泡沫的催化剂。

二、房地产使得国内城市人口和农村人口之间的贫富差距越来越大。

三、国内现在几乎没有了刚需购房者。

彭叔这篇文章不是说让大家不要买房了，而是说国内楼市的存在的问题，以及未来的一些风险。大家不要觉得楼市里面只能说跌或者只能说涨，楼市是一个变量的存在，一年只有一个城市的楼市有可能会出现两到三次变动，就比如说年初的这个城市房价要涨了，彭叔呼吁大家可以买房了，然后等到年中了，政策出来房价涨到头了，彭叔说房价要跌了，这些都是很正常的事情，大家不要觉得这个社会不是黑就是白。
最后：
房地产有泡沫，但这个很硬，如果你是铁刚需，那么你最好不要去博房价泡沫什么时候破，因为你输不起，对你来说，踏空比高位接盘更可怕。真正去押房价泡沫的，只有两种人，第一种是这个人已经有房了，第二套可有可无的，第二种人是这个人的赚钱能力大于了房价涨幅，只有这两种人才能博一下房价崩盘捡漏。铁刚还是不要博这个，风险太高了。
来源: 北国风光杂志